부모님이 돌아가시면 남는 건 재산만이 아닙니다. 상속세부터 취득세, 등록면허세, 인지세, 각종 서류 발급 비용까지 단계마다 다른 세목이 붙습니다. 특히 상속으로 부동산을 넘겨받을 때는 취득세 신고 기한이 취득일이 속하는 달의 말일부터 6개월 이내로 정해져 있어, 상속세 신고(6개월)와 시기가 겹치는 경우가 많습니다. 아래에서는 사망 이후 실제로 어떤 비용이 언제 발생하는지, 자료에서 확인되는 범위 안에서 정리합니다.
상속세와 취득세는 같은 세금이 아닙니다
사망으로 재산을 물려받으면 상속세가 부과되고, 같은 재산을 취득하는 과정에서는 취득세가 별도로 발생합니다. 부동산 계산 자료에 따르면 매매·상속·증여처럼 취득을 원인으로 하는 등기는 취득세에 통합되어 과세되므로, 이 경우 등록면허세가 따로 부과되지는 않습니다. 등록면허세는 전세권·저당권·지상권 설정처럼 취득을 원인으로 하지 않는 등기에만 붙습니다.
상속으로 인한 취득세율은 0.8%로 안내되고 있습니다. 상속세는 유산 전체에 누진세율을 적용하며, 증여세와 같은 세율 체계를 공유합니다. 자진신고를 하면 신고세액공제 3%가 적용된다는 점도 두 세목에 공통으로 적용됩니다.
| 구분 | 적용 내용 |
|---|---|
| 상속 취득세율 | 0.8% |
| 상속 취득세 신고기한 | 취득일 속한 달 말일부터 6개월 |
| 증여 취득세 신고기한 | 취득일 속한 달 말일부터 3개월 |
| 자진신고 세액공제 | 3% |
취득세 신고 기한을 놓치면 어떻게 되나
상속 취득세는 취득일이 속하는 달의 말일부터 6개월 이내에 신고·납부해야 합니다. 유상취득이나 원시취득은 취득일로부터 60일 이내로 기한이 더 짧으니, 상속과 매매가 섞여 있는 경우에는 각각의 기한을 따로 챙겨야 합니다.
부모님이 남긴 부동산을 팔지 않고 보유하는 경우에도 매년 재산세와 종합부동산세가 발생합니다. 보유세는 시세가 아니라 공시가격(시가표준액)을 기준으로 계산하며, 재산세와 도시지역분, 지방교육세, 종합부동산세, 농어촌특별세 순서로 산출됩니다. 1세대 1주택 재산세 공정시장가액비율 특례는 2026년에도 연장되어 일반 주택의 60%보다 낮은 43～45%가 적용됩니다.
인지세와 등기 부대비용은 얼마나 들까
인지세는 세금이라기보다 서류에 붙는 비용 성격이 강합니다. 주택 소유권 이전 증서는 기재금액 1억 원 이하일 때 비과세입니다. 등기신청수수료는 부동산 1개당 서면 신청 18,000원, 전자신청 10,000원으로 안내되고 있습니다.
부동산 등기 산출세액이 6,000원 미만이면 최저세액 6,000원이 적용됩니다. 등록면허세율은 소유권 보존 0.8%, 유상이전 2%, 상속 0.8%, 증여 1.5%로 정리되지만, 앞서 설명한 대로 취득을 원인으로 하는 등기에는 취득세가 우선 적용됩니다. 주택의 유상 소유권 이전 등기는 2%가 아니라 해당 주택 취득세율의 50%가 적용된다는 점도 함께 확인해야 합니다.
| 비용 항목 | 금액 기준 |
|---|---|
| 등기신청수수료(서면) | 18,000원 |
| 등기신청수수료(전자) | 10,000원 |
| 등기 최저세액 | 6,000원 |
| 인지세 비과세 기준 | 1억 원 이하 |
서류 준비부터 신고까지 순서
사망 직후에는 세금 계산보다 서류 확보가 먼저입니다. 사망 사실을 확인하는 서류와 상속인 관계를 증명하는 서류가 있어야 취득세와 상속세 신고를 동시에 진행할 수 있습니다.
- 사망진단서 또는 사망사실증명서를 먼저 발급받습니다.
- 가족관계증명서와 기본증명서로 상속인 범위를 확정합니다.
- 부동산 등기사항전부증명서로 상속 재산 목록을 확인합니다.
- 취득세 신고는 취득일이 속한 달 말일부터 6개월 이내에 처리합니다.
- 상속세 신고 시 자진신고하면 산출세액의 3%를 공제받습니다.
- 배우자 공제와 인적공제·일괄공제는 적용 방식이 달라 두 경우를 모두 계산해 비교합니다.
상속개시 전 증여분은 상속인이 받은 경우 통상 10년, 상속인이 아닌 경우 5년 이내분이 상속재산에 합산됩니다. 세대를 건너뛴 상속은 산출세액의 30%가 할증되고, 상속인이 미성년자이면서 상속재산가액이 20억 원을 초과하면 40%가 적용됩니다.
가족 간 거래로 오해받지 않으려면
부모님 사망 후 형제간에 부동산을 넘기는 과정에서 매매 형식을 취하면 증여로 의제될 수 있습니다. 2026년 1월 1일 시행 기준으로 배우자·직계존비속 간 매매에서 거래대가와 시가인정액의 차액이 3억 원 이상이거나 시가의 30% 이상이면 매매가 아닌 증여로 봅니다. 이때 증여 취득세율은 원칙적으로 3.5%입니다.
증여자가 다주택자이고 대상 주택이 조정대상지역 내 시가표준액 3억 원 이상이면 12% 중과가 적용될 수 있습니다. 다만 1세대 1주택자가 소유한 주택을 배우자나 직계존속·직계비속이 증여로 취득하는 경우에는 일반 증여취득세율이 적용되는 예외가 있습니다.
Q. 상속세와 취득세를 각각 내야 하나요?
네. 상속세는 유산 전체에 부과되고, 취득세는 재산을 취득하는 단계에서 별도로 발생합니다. 다만 상속을 원인으로 하는 등기는 취득세에 통합되어 등록면허세가 따로 붙지 않습니다.
Q. 취득세 신고 기한은 정확히 언제까지인가요?
상속 취득은 취득일이 속하는 달의 말일부터 6개월 이내입니다. 증여는 3개월, 유상취득과 원시취득은 취득일로부터 60일 이내로 기한이 다르니 취득 원인별로 확인해야 합니다.
Q. 인지세는 모든 경우에 내나요?
주택 소유권 이전 증서는 기재금액 1억 원 이하이면 비과세입니다. 금액이 기준을 넘는 경우에만 해당됩니다.
Q. 배우자 공제와 일괄공제 중 무엇이 유리한가요?
적용 방식이 달라 어느 쪽이 유리하다고 단정할 수 없습니다. 두 가지를 모두 계산해 비교한 뒤 신고하는 편이 안전합니다.